Louer ou acheter son logement : le calcul qui tranche en 2026
✓ Données vérifiées le 2026-08-08Acheter redevient plus rentable que louer en 2025 : la baisse des prix (-6,2 % sur les appartements depuis fin 2022, INSEE) et des taux (~3,11 % en mai 2026, Banque de France) a fait gagner plus de deux ans à la rentabilité de l’achat (Journal de l’Agence). Reste que l’achat ne gagne qu’après 6-8 ans d’occupation, et jamais à Paris où le point mort dépasse 20 ans.
Notre verdict
- Achetez si vous restez plus de 6-8 ans : la mensualité devient inférieure au loyer et vous capitalisez.
- Louez si vous bougez souvent : les frais d’acquisition (8-12 %) rendent l’achat perdant sur moins de 5 ans.
- En 2025-2026, la baisse des prix et des taux favorise les acheteurs : l’achat a gagné 2 ans de rentabilité (Wüest Partner).
- À Paris et dans les grandes métropoles chères, la location reste souvent plus rationnelle : le point d’équilibre dépasse 20 ans.
Le calcul qui tranche : mensualité vs loyer
L’étude Wüest Partner 2025 compare les coûts annuels de la propriété et de la location, commune par commune. Résultat : la rentabilité d’un achat immobilier a gagné plus de deux ans en 2025, portée par la baisse des prix et des taux.
La règle de base : une mensualité de crédit (capital + intérêts) inférieure au loyer du même logement, augmentée des charges, devient rentable après 6-8 ans d’occupation — le temps d’amortir les frais d’acquisition (8-12 %) et la revente.
| Critère | Acheter | Louer |
|---|---|---|
| Mensualité (bien à 250 000 €, 20 ans, 3,11 %) | ~1 490 €/mois | ~1 050 €/mois |
| Frais d’entrée | 20 000-30 000 € | Dépôt de garantie 1-2 mois |
| Patrimoine après 10 ans | Capital remboursé + plus-value potentielle | Zéro (loyers versés) |
| Risque | Prix, taux, travaux | Hausses de loyer, vente du bailleur |
La mensualité d’achat est souvent 40 % plus élevée que le loyer à l’entrée : l’achat gagne sur la durée, pas au mois le mois. À Paris, où le m² dépasse 10 000 €, le point mort dépasse 20 ans.
Les frais que tout le monde oublie
- Frais de notaire : 7-8 % dans l’ancien, 2-3 % dans le neuf — le premier poste caché.
- Frais de dossier et garanties bancaires : 1 000-3 000 € selon la banque.
- Taxe foncière et charges de copropriété : 1 500-4 000 €/an selon le bien.
- Travaux : provisionner 1 % de la valeur du bien par an pour l’entretien.
- Assurance emprunteur : 0,2-0,5 % du capital emprunté par an (délégation moins chère).
- Côté location : le loyer augmente avec l’indice de référence (ILAT) et le logement ne vous appartient jamais.
Quand acheter est-il clairement gagnant ?
- Vous restez au même endroit plus de 6-8 ans (stabilité familiale ou professionnelle).
- Vous achetez dans une zone où le loyer couvre la mensualité (rendement locatif > 5-6 %).
- Vous profitez de la baisse actuelle : prix -6,2 % et taux à 3,11 % (plus bas depuis 2022).
- Vous visez un bien neuf ou en VEFA : frais de notaire réduits et garanties constructeur.
Quand louer reste la meilleure option ?
- Vous prévoyez de bouger dans moins de 5 ans : l’achat serait perdant même avec une plus-value.
- Vous vivez à Paris ou dans une grande ville chère : le point mort dépasse 20 ans.
- Vous n’avez pas d’apport : l’apport minimum de 10 % + frais bloque l’accès au crédit.
- Vous préférez investir ailleurs (bourses, entreprise) avec un rendement supérieur au coût du crédit.
Ce que disent les chiffres 2025-2026
Entre fin 2022 et le 3e trimestre 2024, les prix des appartements ont baissé de 6,2 % en moyenne (INSEE) — la première vraie correction depuis la crise de 2008. Les taux ont suivi : 3,11 % en moyenne en mai 2026 (Banque de France), après un pic à 4,2 % début 2024.
Cette double baisse a mécaniquement rapproché le coût de l’achat de celui de la location : l’étude Wüest Partner estime que la rentabilité de l’achat a gagné plus de deux ans, et le Journal de l’Agence confirme qu’acheter redevient plus rentable que louer en 2025 dans la plupart des villes moyennes.
Le simulateur crédit immobilier de COOFIN applique ces taux pour calculer votre mensualité exacte : capital, intérêts et assurance séparés.
Questions fréquentes
Est-il plus rentable d’acheter ou de louer en 2026 ?
En 2025-2026, l’achat redevient plus rentable que la location dans la plupart des villes : la baisse des prix (-6,2 % depuis 2022) et des taux (3,11 %) a fait gagner plus de deux ans à la rentabilité de l’achat (Wüest Partner, Journal de l’Agence). Mais l’achat ne gagne qu’après 6-8 ans d’occupation.
Au bout de combien de temps l’achat devient-il plus avantageux ?
6 à 8 ans en moyenne en France : c’est le temps d’amortir les frais d’acquisition (8-12 %) et de faire jouer la différence entre mensualité et loyer. À Paris, ce point mort dépasse souvent 20 ans — la location y reste rationnelle.
Quels sont les frais cachés de l’achat ?
Notaire (7-8 % ancien), frais bancaires (1 000-3 000 €), taxe foncière, charges de copropriété, travaux (1 % de la valeur par an) et assurance emprunteur : comptez 10-15 % du prix en plus des mensualités.
Avec quel taux calculer sa mensualité en 2026 ?
Taux moyens août 2026 : ~3,10 % sur 15 ans, ~3,35 % sur 20 ans, ~3,55 % sur 25 ans (Banque de France, CAFPI). L’assurance emprunteur ajoute 0,2-0,5 % du capital par an — négociable par délégation.
Sources
✓ Données vérifiées le 2026-08-08
- ↗ Vaut-il mieux acheter ou louer son logement en 2025 ? — Wüest Partner — Wüest Partner, 2025
Comparaison des coûts annuels propriété vs location par commune et département.
- ↗ Acheter redevient plus rentable que louer en 2025 — Journal de l’Agence — Journal de l’Agence, 2025
La rentabilité d’un achat immobilier gagne plus de deux ans en 2025.
- ↗ Baisse des prix immobiliers : -6,2 % sur les appartements — INSEE (via Ondes de l’Immo) — INSEE / Ondes de l’Immo, 2025
Prix des appartements : -6,2 % entre fin 2022 et le 3e trimestre 2024.
- ↗ Taux de prêt immobilier : tendances 2026 — Banque de France / Crédit Agricole — Banque de France, 2026-05
Taux moyen 3,11 % en mai 2026.